2001년 5월 말~2002년에 새 집 샀다면 양도세 감면

경기도 평촌에 사는 박모(60)씨는 서울 송파구(A)와 강남구(B)에 1채씩의 아파트를 갖고 있다. 이 가운데 B 아파트는 2002년 2월 건설사로부터 직접 분양받은 주택(전용면적 115.5㎡)이다. 박씨는 자녀를 결혼시키고 노후 자금을 마련하기 위해 집 한 채를 처분하려고 한다. 박씨가 최대한 세금을 줄이면서 현금을 확보하려면 언제, 어떤 아파트를 파는 게 좋을까.

2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일까지 신규 주택을 산 사람은 양도소득세가 감면된다. 외환위기 때 침체된 건설경기를 진작시키기 위해 한시적으로 적용한 조항 때문이다. 이 기간에 건설업자와 매매계약을 한 다음 계약금을 낸 주택(고가 주택은 제외)에 대해서는 처분 시 취득일로부터 5년간 발생한 양도차익에 대해 양도세가 면제된다. 내야 할 양도세의 20%를 농어촌특별세로 내면 된다. 취득일로부터 5년이 지났다고 해도 혜택이 있다. 취득일로부터 5년간의 양도차익에 대해서는 농어촌특별세만 내면 되고 5년 지나 발생한 양도차익은 일반적인 양도세율(9~36%)을 적용받는다.

또 2주택이라고 하더라도 양도세 감면 대상 신축주택 외의 일반주택을 팔 때 양도세 감면 대상 주택은 없는 것으로 보고 1주택으로 본다. 따라서 일반주택이 양도소득세 비과세 요건(3년 이상 보유, 2년 이상 거주)만 갖추었다면 양도세를 내지 않아도 된다. 그러나 이 특례는 2007년 12월 31일까지 일반주택(A)을 팔 때만 적용된다.

참고로 고가 주택은 전용면적 기준과 양도가액 기준을 모두 충족해야 한다. 분양 계약일에 따라 고가 주택에 대한 기준이 달라진다. 2001년 5월 23일부터 2002년 9월 30일까지는 전용면적 165㎡ 이상이고, 양도 당시의 실제가액이 6억원을 초과하면 고가 주택이다. 그러나 2002년 10월 1일부터 2002년 12월 31일까지는 전용면적 148.5㎡ 이상이고, 양도 당시의 실제가액이 6억원을 초과해야만 고가 주택에 포함된다.

따라서 박씨의 경우 A주택(10년 이상 보유)이 양도세 비과세 요건이 충족됐다면 올해 안에 파는 것이 세금을 줄이는 데 훨씬 유리하다. 올해 12월 31일까지 비과세 요건이 충족되지 못한다 해서 세금이 중과될 것으로 걱정할 필요는 없다. 내년 이후에 A주택을 처분해 2주택 양도에 해당된다고 해도 50%의 양도세율이 아닌 일반 양도소득세율(9~36%)을 적용받기 때문이다. (강대석 신한은행 PB고객그룹 세무팀장 중앙일보 2007.11.14)