▶ 유형  

소유자가 아닌 제3자와 계약을 맺으면서 대리권 유무를 확인하지 않아 발생하는 사고도 빈번합니다. 주로 소유자와 부부관계 또는 부자, 모자 등 친인척 사이에 자주 발생합니다.

법적으로 소유자의 위임을 받지 않고 계약을 체결한 것은 무효이며, 공인중개사가 이러한 계약을 중개했다면 손해배상 책임을 면할 길이 없으므로 대리권자와의 계약시 특히 유의해야 합니다.


⊙ 사고 사례 1 : 대리권 유무 미확인

공인중개사 A씨는 양천구 목동의 한 아파트 102동 512호를 중개의뢰인 B에게 2002년 1월 29일 보증금 1억 6천만원에 임대차 중개를 하였고 중개의뢰인 B는 공인중개사 A를 신뢰하고 동일자에 계약금 1천 700만원을 대리권이 없는 소유자의 남편 C에게 수수하였다.

이 아파트의 소유자는 D이나 임대차 계약시 소유자 D를 대리하여 남편인 C가 참석하였고 공인중개사 A는 정한 대리권 유무를 확인하지 않고 부부간에는 위임장 없어도 전세계약을 일상가사 행위의 대리계약이 인정되는 것이 관행이라 생각하여 위임장 등의 서증을 지참하지 않은 C의 지장만으로 계약을 성사시키고 계약금 1천 700만원을 수수케 했다.

소유자 D는 이 아파트를 제 3자에게 매도 소유권을 이전하여 주고(소유지 D와 C는 별거상태였으며, 임대차 잔금 예정일 3월 30일, 소유권 이전일 2월 9일)가족 전체가 잠적한 상태다.

중개의뢰인 B는 공인중개사 A를 상대로 반환받지 못하고 있는 임대차 꼐약금 1천 700만원의 손해배상청구 소송을 제기하여 서울지방법원 남부지원 조정에 갈음하는 결정(강제조정)에 의하여 900만원 손해배상 지급결정이 되었다.

이런 경우에 공인중개사로서 기본적으로 확인하여야 할 대리권을 확인하지 않은 점에서 공인중개사의 과실이 인정되고 있으며 부부지간이라 할지라도 소유자의 위임장과 인감증명서를 반드시 징구해야만 중개사고를 예방할 수 있다.

⊙ 사고 사례 2 : 임대차 계약 체결에 관한 사고

중개업자 A는 중개의뢰인 B에게 경기 군포시 산본동 소재 4층짜리 다세대주택을 중개하면서 본 건물은 C에게 소유권보존등기가 되어 있으나 D가 매수하여 실질상 소유자이므로 아무런 문제가 없다고 설명하여 위 주택 203호를 임대인D와 2002년 2월21일에 보증금 3천500만원, 임차기간 2년으로 하는 임대차 계약을 체결하였고 계약당일 계약금 1백만원과 2002년 2월27일 3천400만원을 지급하고 입주하였다.

임대인 D는 3천500만원을 수령하고 자취를 감추어 버려 소유자 C에게 중도금을 지급하지 않자 소유자 C는 중도금 미지급을 이유로 임대인 D와의 매매계약을 해제한 후 중개의뢰인 B를 상대로 건물명도 소송을 제기해 승소했으며 중개의뢰인 B는 2002년 9월말경 보증금을 반환받지 못한 채 이사건 건물을 소유자C에게 명도함에 따라 보증금 3천500만원의 손해가 발생하자 공인중개사 A를 상대로 수원지방법원에 보증금 3천500만원에 대한 손해배상청구소송을 제기하여 1천400만원을 지급하라는 판결을 받았다.

위 사건은 공인중개사 A가 다세대 주택을 매수했다고 주장하는 D의 말만을 믿고 중개계약을 체결해준 과실이 있으며 이러한 경우에는 반드시 양쪽 당사자 (C와D) 에게 거래(매매계약) 내용의 확인을 받아야 하며 소유권 이전 등기가 경료되기 전이기 때문에 임대차계약 체결에 대한 소유자 C의 위임장과 인감증명을 첨부해야 중개사고를 예방할 수 있다.  


▶ 예방책  

▣ 소유자의 계약 위임에 따른 위임장과 인감증명서 첨부 및 소유자와의 전화통화등으로 대리권 위임 사실 여부를 재확인해야 합니다.

▣ 불가피한 경우에는 잔금일 도래 이전에 구비서류(위임장과 인감증명)를 갖추 돼 계약금이나 중도금 등의 전달은 소유자의 계좌로 송금하도록 합니다.

※ 배우자의 일상가사대리권 범주에는 부동산 관련 계약의 체결 대리행위가 해당되지 않습니다.