▶ 유형  

매도인의 채무변제 후 취소신청으로 근저당 존속
위임받은 공인중개사 근저당말소 여부 확인필요

Ⅰ. 사안

공인중개사 갑은 2005. 2. 18.일에 매도인 X 소유의 경기도 00시에 소재하는 아파트에 대해 금 4억3천8백만원으로 하는 매수인 Y와의 사이에서 매매계약을 체결하였다.
계약 내용 중 대금지급조건은 계약금 4천만원은 당일 지급하며, 중도금 2억2천5백만원 2005. 3. 8.일에 잔금 1억7천3백만원은 2005. 3. 20.에 지불하기로 하였다.
이 아파트에는 평화은행(현 우리은행)에 근저당이 설정되어 있었으며, 실제 채무액은 2억2천5백만원이었다.

그리고 특약으로 다음 사항에 대하여 약정하였다.
1. 현시설물 상태의 매매계약임
2. 매도인은 중도금시 매수인과 동행 융자말소하는 조건이다.
3. 기타 사항은 부동산관계에 준한다.
4. 계약금 4천만원중 금일 3천만원은 지불하고 나머지 일천만원은 계좌송금한다.
중도금지급일인 2005. 3. 18.일 10:00시경 서울 00역 부근에 있는 00제과점에서 X, Y와 공인중개사 갑이 만났다. 이 자리에서 매수인 Y는 중도금 2억2천5백만원을 건네주고 영수증을 받았다. 그러나 매수인 Y는 다른 스케줄 때문에 동행하여 은행에 갈 수가 없어서 공인중개사에 갑에게 위임하고 저당권말소절차를 대신 밟아주고 책임을 져달라고 위임하였다.

Y는 3, 4일 후 갑에게 전화하여 확실히 저당말소가 되었는가를 확인한 바, 갑은 바로 등기부가 나올 것이니 걱정하지 말라고 대답하였다.

그러나 2005. 3. 17.일에 갑이 알아 본 바에 의하면, 은행의 근저당이 말소되지 않았기에 Y에게 연락하였다.

추후 밝혀진 바에 의하면, 매도인 X가 근저당권자인 우리은행 00지점에 와서 담당자에게 대출금을 갚고 저당권말소신청서를 일단 넣었다가 곧 바로 취소하였다.

Ⅱ. 판결
매수인 Y는 공인중개사 갑을 상대로 하여 2억2천5백만원을 청구하는 손해배상청구소송을 하였다. 중도금지급일인 2005. 3. 18.일에 공인중개사 갑이 근저당권자인 우리은행에 채무를 변제하여 근저당을 말소시키는데 과연 동행하였는가, 그리고 확인을 하였는가가 다투어졌다. 그러나 이 부분에 대해서는 Y와 갑의 주장이 상반되었으며, 명확히 입증되지 못했다.
그러나 이 사건에 대해서는 판결에 이르지 않고 조정으로 종결되었다.
조정조항은 다음과 같다.

1. 갑은 Y에게 2006. 2. 20.까지 금35,000,000원을 지급한다.
2. 갑이 제1항의 금원지급을 지체하는 경우 지체한 금원에 대하여 연20%의 비율에 의한 금원을 가산 지급한다.
3. Y의 나머지 청구를 포기한다.
4. 소송비용 및 조정비용은 각자 부담으로 한다. ·  


▶ 예방책  

Ⅲ. 실무상 참고할 점

실무에서 매매목적물에 저당권이나 근저당이 설정된 경우 특약으로 매수인의 매매대금으로 이를 말소하기로 약정하는 경우가 많다. 그러나 이러한 특약을 믿고 매수인이 중도금을 지불하였으나 매도인이 채권자에게 변제하지 않아 말소가 되지 않음으로 인해 이행상의 분쟁이 발생하는 경우도 적지 않다.

공인중개사는 계약서 작성시 이러한 특약을 유도하였다면 매수인, 매도인과 동행하여 채권자에 대한 변제 여부를 확인하여 특약대로 이행될 수 있도록 신경을 쓰지 않으면 안 되는 것이 현실이다. 법적으로는 계약체결시 이후 이행상의 문제는 공인중개사의 책임이 아니다. 그러나 공인중개사가 매수인 대신에 처리를 해주기로 위임을 받았다면 사정은 다르게 된다.
그런데 이 사건에서는 매도인이 일단 은행에 가서 변제를 했다가 이를 취소하고 다시 대출을 받았다. 그럼에도 공인중개사에게 조정에 의한 일부 책임이 인정됐다고 하는 점에 유의할 필요가 있다.

불조심 표어 중에는 꺼진 불도 다시 보자는 표어가 가장 고전적인 표어이다. 매도인이 매매대금으로 일단 채권자에게 변제를 했다고 하더라도 다시 한 번 확인해볼 필요가 있다. 사기를 치려는 사람을 당해 내기는 쉽지 않다. 확인하고 다시 확인하지 않으면 중개사고로 연결될 수 있는 것이다.