▶ 물건의 하자에 관한 공인중개사의 확인·설명의무
   (일본의 판례를 중심으로)

▶ 유형
  
설명의무의 한계가 모호한 경우
자기방어적 견지에서 설명해야

1. 확인·설명

매매목적물에 하자가 있는 경우 매수인은 매도인에 대하여 하자담보책임을 물을 수 있다. 하자가 있는 물건을 중개한 경우에는 매도인과 공인중개사를 상대로 연대책임을 묻는 것이 현실이다. 그러나 의외로 목적물의 하자에 대하여 공인중개사가 어디까지 확인·설명을 하여야 하는지에 대해서는 대법원 판례가 거의 없다.

그러나 목적물의 하자와 관련하여 일본에서는 여러 건 문제가 되어 판례상 다투어진 사건이 적지 않다. 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무에 관한 규정등이 물론 일본과 우리 나라의 법 규정이 동일한 것은 아니며, 법체계도 상이하다. 그러나 일본의 판례는 우리의 경우에도 목적물의 하자에 관한 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무의 한계내지 범위를 판단하는데 있어서 참고가 될 수 있을 것이다.

2. 아파트 매매의 경우 자살사건을 설명하지 않은 경우

중고 맨션의 매매에서 과거에 자살이 있었던 것에 관하여 해당 맨션의 하자에 해당해 매수인으로부터의 계약해제 보증금의 반환 및 위약금의 지불 청구가 인정된 사례(요꼬하마지판 1989, 9.7, 판례시보 제1352호 126항).

이것은 건축 후 약6년 된 맨션의 매매가 된 것으로 계약체결 후에 약6년 전에 매도회사의 대표자의 부인이 베란다에서 목을 메여 자살한 것이 판명되었다. 이 때문에 매수인이 계약의 해제 보증금의 반환과 위약금의 청구를 한 사건이다. 이에 대하여 법원은 거주 기분의 결함에 대해서도 숨겨진 하자에 해당하는 것으로 보았다. 즉, 일반인에 있어 이것이 주거사용에 적합하지 않는 것으로 느끼는 것으로 합리성이 있으면 계약의 해제가 인정될 수 있는바, 본 건은 이에 해당되는 것으로 보았다.

이 판결의 이후에도 자살이 있었던 건물에 관해서 하자를 인정한 판결이 몇 개가 계속 나오고 있다.

이들 판례는 매수인으로부터 직접 매도인에 대하여 하자담보책임을 묻고 있는 것이 다수이나, 이런 사건의 경우 공인중개사도 분쟁에 휘말리거나 장래 책임을 추궁당하는 손해배상청구소송이 제기될 가능성도 크다.

이 사건과 같은 경우에는 자살 사건이 발생한 것이 언제의 일인가, 어떤 모양인가, 그 장소가 현재 어떻게 되어 있는지 등을 종합적으로 고려하여 일반인, 평균인의 입장에서 케이스 바이 케이스로 판결되어 질 수 밖에 없다.

결론적으로 자살사건이 발생한 경우에는 어느 쪽이든 공인중개사가 계약을 체결시키는 입장을 떠나 자신이 매수인이나 임차인의 입장에 놓였을 때, 어떻게 느끼는지를 기준으로 하여 설명의 필요 여부를 판단하면 문제가 없을 것이다.

3. 고가도로 건설 계획을 설명하지 않은 경우

토지 매매에 있어 남측인접지에 고가도로의 건설계획이 있는 것을 알면서도 매수인에게 설명하지 아니한 매도업자에 관하여 설명의무위반을 인정하고, 이 조사를 하지 않은 중개업자도 조사의무위반을 인정하여 양자에게 연대해서 손해배상의 지급을 명한 예(동경지판1999.5.11, 판례타임즈 제994호 187항).

이 사례는 중개업자의 중개로 1995년 4월에 주택을 건축할 목적으로 약380평방미터의 토지를 3,575만엔에 매도업자로부터 구입한 매수인이 그 토지에 단층집을 건축해 살고 있었는데 약2년이 지난 후에 남측의 토지에 고가도로가 완성되었다. 매수인이 조사한 결과 이 토지의 남측에는 이미 1988년에 현도의 BYPASS공사로서 고가도로(높이8미터)의 건설계획이 세워져 있었으며,이에 대한 설명회까지 거쳐 1995년 3월에는 그 공사에 대한 도급계약이 체결된 바 있었다.

그러나 매수인은 이런 건설계획을 알지 못했다. 1997년 11월에는 이 고가도로가 완성되어 높이8미터 콘크리트 옹벽이 수직으로 세워져 압박감을 주고 일조 통풍의 피해를 입게 되어 매수인이 손해배상청구를 하였다.

동경지방법원에서는 이것에 의해 토지가 감가되고 매수인이 정신적 손해를 입었음을 인정하여 매도업자와 중개업자에 1,512만엔을 연대하여 지불하도록 판결하였다. 이 사건 외에도 거래물건의 인접지 특히 남측 인접지에 건설계획이 있을 경우에 고지의무가 있음을 인정한 판례가 여러 개 있다. 따라서 중개대상물의 인접지가 공지로 되어 있는 경우에는 건설계획의 유무를 철저하게 조사할 필요가 있다. 계약체결에 의한 순간의 이익보다도 이것을 조사하여 고지하지 않았기 때문에 입게 되는 분쟁에 의한 경제적 손실이 보다 큰 것이 보통이다.

4. 항공기 소음에 대한 고지

토지와 건물의 매매에 있어 매도인인 택지건물거래업자(중개업자)에는 매수인에 대한 건물 소재지 주변의 항공기 소음에 관하여 고지할 의무가 없다는 사례(포와지판 천월지부 1998. 9. 25, 판례시보 제1643호 171항).

소음과 관련 재판이 되는 분쟁으로 모든 중개업자가 패소 당하는 것은 아니다. 이 사안은 미군 요꼬다 기지를 이륙, 착륙하는 항공기의 소음이 현저한 지역의 토지와 건물을 구입한 매수인이 매도인에 대하여 본건 토지, 건물의 주변이 소음 등이 현저한 지역에 있는 것을 조사, 고지할 의무가 있는데도 이를 소홀히 했음을 이유로 방음공사비용과 위자료 등의 손해배상을 청구한 사안이다.

이에 대하여 법원은 항공기소음 피해를 매수인이 입은 것은 인정하면서도 매수인은 고지를 받지 않더라도 이 경우에는 소음을 당연히 알 수 있는 것이며. 소음의 영향도 하루 중 한정된 시간대에 있다는 이유로 중개업자에게 고지의무가 없는 것으로 판시해 매수인의 청구를 기각하였다.

즉, 공항지역의 소음과 같이 누구라도 알고 있는 사항에 대해서는 매도인이나 중개업자에게 적극적으로 고지할 의무는 없다는 것이다. 다만, 이 판결에 기해 안이하게 중개업자로서의 설명의무의 범위가 축소되었다고 생각하는 것은 확대해석이 될 수 있다. 설명 할 것인지 말 것인지가 망설여지는 경우에도 가급적 설명을 해 주는 것이 자기방어적 견지에서도 타당하다고 볼 수 있다.