▶ 유형  

다가구 임대차 중개, 기존 임차인목록 기재 또는 별지첨부해야
임차의뢰인이 임차 여부를 결정할 수 있도록 모든 임대차관계 등 그 사정을 상세히 설명할 의무가 있다.

Ⅰ. 사 안

가. 박0원 소유인 군포시 00동 864-2 토지(이하 ‘이 시건 토지’라 한다) 상에는 원래 이0정 소유이던 군포시 00동 864-2 지상 조적조 평스라브지붕 3층 다가구 주택(이하 ‘이 시건 건물’이라 한다)이 있었다. 이 건물에 대해서는 1993. 9. 8. 이민을 가 미국에 거주하고 있었는데, 조0래가 수원지방법원 군포등기소 2001. 4. 13. 자로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 하였다.

나. 조0래는 2001. 5. 23. 이 사건 건물 인근에서 부동산중개업을 영위하던 공인중개사인 이00에게 이 사건 건물의 임대에 관한 권한을 위임하였다. 그런데 전 소유자인 박0원의 신청에 따라 이 건물에 관하여 2001. 2. 9. 가압류결정(수원지방법원 2001카단3516호, 청구금액 1,800만 원)이 내려져 2001. 2. 12. 가압류등기가 마쳐졌다.

다. 이에 따라 박0원은 2002. 3.초경 공인중개사에게 자신이 이 사건 건물을 가압류한 다음 민사소송을 제기하였음을 알리고 이 사건 건물을 임대하지 말 것을 통보하였다.

라. 공인중개사는 평소 임차의뢰인 문0자의 언니 문0임과 친하게 지내왔는데, 문0임을 통하여 임대차 중개를 의뢰받았다. 이에 공인중개사 이00의 부동산중개사무소에서 중개보조원으로 근무하던 최0임은 2002. 5. 30. 임차인 문0자와 임대인 조0래와의 사이에 이 건물 중 102호를 임차보증금 3,800만 원, 임차기간 2002. 6. 15.부터 12개월로 정하는 내용의 임대차계약서를 작성한 다음, 임차인 문0자로부터 계약금 명목으로 100만 원을 교부받았다.

마. 그 당시 이 건물에 관하여는, ① 박0원 명의의 위 가압류등기(청구금액 1,800만 원), 군포시 명의의 압류등기, 박0룡 명의의 전세권설정등기(전세금 2,900만 원, 범위 주거용 203호 전부, 존속기간 및 반환기 각 1999. 11. 11.), 유0영 명의의 전세권설정등기(전세금 2,800만 원, 범위 1층 중 동남 측 42.07㎡ 102호, 존속기간 및 반환기 각 2002. 8. 11.)가 각 경료되어 있었을 뿐만 아니라, ② 주택임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권을 가진 임차인인 이0란(3층, 임차보증금 4,500만 원 중 3,500만 원에 관하여 확정일자를 받음), 김0률(201호, 임차보증금 3,500만원 중 3,100만 원에 관하여 확정일자를 받음), 김0주(101호, 임차보증금 3,500만 원에 관하여 확정일자를 받음), 김0관(103호, 임차보증금 4,000만 원에 관하여 확정일자를 받음), ③ 주택임대차보호법에 따라 대항력만 가진 임차인인 안0호(203호, 임차보증금 4,000만 원)가 있었다.

바. 그러나 중개보조원 최0임은 임대차계약서와 함께 중개대상물확인·설명서를 작성하여 원고에게 교부하였는데, 중개대상물확인·설명서에는 이 사건 토지가 박0원 소유이고 이 사건 건물이 조0래 소유이며, 박0원의 가압류등기(청구금액 1,800만 원), 군포시청의 압류등기(금액 175만 원) 및 전세권자들의 전세권설정등기(203호 2,900만 원, 102호 2,800만 원)가 각 경료되어 있는 사실은 기재되어 있었으나 위와같은 임대차관계는 전혀 기재되어 있지 아니하였으며, 임차인에게 중개대상물확인·설명서의 내용을 구체적으로 설명하지 아니하였다.

사. 임차인은 2002. 6. 14. 위 중개사무실에서 이 사건 건물의 소유자인 조0래를 만나 임차보증금을 3,700만 원으로 감액하기로 합의하여 임대차계약서의 특약사항란에 ‘임대보증금은 삼천칠백으로 한다(문0자)’라고 기재한 다음, 잔금 3,600만 원을 교부하고 조0래로부터 임차보증금 3,700만 원에대한 영수증을 작성 교부받았고, 당시 조0래는 임대차게약서 및 중개대상물확인·설명서의 임대인란에 자신의 인장을 날인하였다.

아. 한편, 이사건 건물에 관하여 토지소유자인 박0원의 신청에 따라 2003. 5. 12. 강제경매개시결정이 내려졌고, 그 경매절차에서 이 건물이 2004. 3. 25. 유0재에게 매각되었는데, 임차인은 문0자는 위 경매절차에서 소액임차인으로서 5,507,023원을 배당받았을 뿐이다.

자. 이렇게 되자 임차인 문0자는 공인중개사를 31,492,997원에 대한 손해배상청구를 하였다.

Ⅱ. 법원의 판결

원고(임차인)는, 피고(공인중개사)가 이 사건 토지와 이 사건 건물의 소유자가 다르고 이 사건 토지의 소유자인 박0원이 이 사건 건물에 관하여 가압류등기를 마친 다음 본안소송을 제기한 상태여서 언제 경매가 진행될 지 모르는 상황에서 이미 선순위 권리자가 많아 이 사건 건물 중 102호를 임차하더라도 그 임차보증금을 반환받지 못할 위험성이 크다는 것을 잘 알면서도 아를 원고에게 제대로 설명하지 아니하였고, 이로 인하여 원고가 이 사건 건물을 임차하였다가 결국 임차보증금 중 31,492,977원을 반환받지 못하는 손해를 입게 되었으므로, 부동산중개업자인 피고는 원고에게 위와같은 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 주장한다.

그러므로 살피건대, 부동산중개업법 제17조, 제19조에 의하면 부동산중개업자는 중개대상물의 상태·입지·권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다.

이를 위반하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있는바, 위 기초사실에서 본바와 같이, 이 사건 건물과 이 사건 토지의 소유자가 다를뿐만 아니라 이 사건 토지의 소유자인 박0원이 이 사건 건물에 관하여 가압류등기를 마친 다음 본안소송을 제기하고서 피고에게 이 사건 건물을 임대하지 말 것을 통보함으로써 가까운 시일내에 이 사건 건물이 경매될지도 모를 상태에 처해 있었을 뿐만 아니라, 다가구주택인 이 사건 건물의 소유자인 조0래가 미국에 거주하는 데다가 등기부에 나타나는 위와같은 권리관계 외에도 이 사건 건물에 이미 우선변제권을 가진 선순위 임차인의 임차보증금과 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금이 있어 이 사건 건물이 경매될 경우 원고가 자신의 임차보증금을 반환받지 못할 위험성이 큰 상황이었으므로 이러한 경우 중개인인 피고로서는 원고에게 위와 같은 위험성을 충분히 검토하여 임차 여부를 결정할 수 있도록 그 사정을 상세히 설명할 의무가 있다.

그럼에도 불구하고 피고는 중개대상물확인·설명서에 위와같은 임대차관계를 전혀 기재하지 아니하고 등기부에 나타나는 내용만을 형식적으로 기재한 다음 그에 대한 성실 정확한 설명을 하지 아니함으로써 이로 인하여 원고가 그 위험성을 제대로 인식하지 못한 채 이 사건 건물 중 102호를 임차하였다가 그 임차보증금의 일부를 변제받지 못하는 손해를 입게 되었으므로, 피고는 위와 같은 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다 할 것이다.

다만, 원고로서도 다가구주택인 이 사건 건물 중 102호를 임차함에 있어 중개대상물확인·설명서에 이 사건 토지와 이 사건 건물의 소유자가 다른데다가 이 사건 토지의 소유자가 이 사건 건물에 관하여 가압류를 하였음이 기재되어 있었을 뿐만 아니라 당시 이 사건 건물에 많은 임차인이 입주해 있었으므로 등기부등본을 발급받아 보거나 피고측에게 그에 관한 상세한 설명을 요구하는 등으로 최소한의 자기보호조치를 취하였어야 할 것임에도 불구하고 원고의 언니인 문0임이 평소 피고와 친하게 지내왔다는 등의 이유로 만연히 피고측의 말만 을 믿어 이를 임차한 잘못이 있고, 원고의 이러한 잘못이 이 사건 손해의 발생과 확대에 상당한 정도로 기여하였다 할 것이므로 이를 감안하여 피고의 책임을 정하기로 하되 앞서 본 제반사정을 감안하면 피고의 책임비율은 50%로 제한함이 상당하다.

따라서 피고는 원고에게 위와같은 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해액 31,492,977원중 피고의 책임비율 50%에 해당하는 15,746,480원(10원 미만 버림)을 지급할 의무가 있다.


▶ 예방책  

Ⅲ. 실무상 유의점

통상 다가구 주택에는 임차인이 적게는 2~3명에서 10여명에 달하는 경우도 있다.
그런데 이러한 다가구 주택의 임대차 내용이 어디에도 공시되어 있지 않기 때문에 공인중개사는 그에 관한 정확한 정보를 알 수 없다. 따라서 실무에서는 중개대상물확인·설명서에 아예 등기부상의 권리관계만 기재하거나, 먼저 입주한 임차인이 있다든가, 임대인에게 확인한 바에 의하면 먼저 입주한 임차인이 몇 명이라 식으로 기재하고 있는 경우가 많다.

그러나 이 판례에 의하면, 공인중개사는 이미 우선변제권을 가진 선순위 임차인의 임차보증금과 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금이 있어 다가구 주택이 경매될 경우 임차보증금을 반환받지 못할 위험성이 큰 상황이으므로 이러한 경우에는 임차인에게 위험성을 충분히 검토하여 임차 여부를 결정할 수 있도록 그 사정을 상세히 설명할 의무가 있다고 한다.

따라서 임차인이 많을수록 더 상세하게 설명할 의무가 있다. 임대인이 보관하고 있는 임대차계약서를 복사하여 보관하고 임차인 목록을 만들어 중개대상물확인·설명서에 기재하거나 별지로 첨부하고 그 내용은 임대인의 확인에 의한 것이라고 하는 점을 부기할 필요 있다. 실무에서는 사실상 어렵겠지만 임대인의 확인서도 하나 받아 두면 좋을 것이다.

적어도 공인중개사는 기존 임차인이 존재하고 있다는 것을 기재하고, 계약서 특약사항에 임대인으로 하여금 기존 임대차 내용을 임차인에게 상세히 설명하도록 유도할 필요가 있다. 그러나 확정일자 부여기관에서는 확정일자 부여 내용을 보증금과 함께 정부에서 운영하는 부동산 정보망에 이를 공시하고, 협회의 거래정보망과 연계하여 정보를 열람할 수 있도록 하는 것이 바람직하다.

김학환(법학박사, 부동산정책연구원장)