2008. 4. 26일에 1억7천만원에 2년전세계약하여 살고 있는 세입자입니다.
2008. 4. 28일에 전입신고 하며 확정일자 받았습니다.
2009. 7. 27일에 3억7천만원에 매매되어 집주인이 바뀌었습니다.
2009. 8.  5일에 6천만원 근저당이 설정되었습니다.

얼마전 새로운 집주인이 전화로 2천만원 전세금을 올려달라합니다. 전 승락했습니다. 이럴 경우에

1. 새로운 집주인과 1억 9천만원 전세계약서를 다시 써야 하는지요?
   그계약서에 확정일자를 받을경우 제가 근저당 6천만원 후순위로 밀리는 지요?
   처음에 쓴 1억7천만원짜리 계약서에 확정일자는 무효가 되는지요?

2. 집주인은 복덕방에서 계약서를 다시 쓰면 수수료가 나가니 2천만원 은행으로 입금하고 본인이 확인서를 써주는게 어떻겠냐고 합니다. 이런경우도 안전한지요? 1억7천만원 짜리 계약서를 수정할수도 있나요? (예전집주인과 작성했음)

3. 새로운 집주인과 2천만원짜리 계약서를 쓰는 방법도 있나요?
   그계약서에 확정일자를 받을경우 처음에 받은 확정일자랑 관계가 어떻게  되는지요?
   2천만원 짜리 계약서를 쓸때 기입해야하는 특약사항이 있는지요?

위 사항과는 다른 안전한 방법이 있다면 그것도 듣고 싶습니다.

주변 복덩방에 계약서 관련해서 물어보니 1억9천만원짜리 계약서를 다시 쓰고 확정일자 다시 받아야한다고  합니다. 제가 주민등록이 옮겨진 적이 없으니 처음 확정일자도 유효하고 나중에 받은 확정일자도 유효하다고 합니다. 계약서 다시쓰는데 주인과 제가 각각10만원 수수료 부담해야 한다고 합니다.

이런저런 생각에 고민이 되네요. 답변주시면 감사하겠습니다.

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1. 새로운 집주인과 1억 9천만원 전세계약서를 다시 써야 하는지요? 그계약서에 확정일자를 받을경우 제가 근저당 6천만원 후순위로 밀리는 지요? 처음에 쓴 1억7천만원짜리 계약서에 확정일자는 무효가 되는지요?

-> 1억 9천만원에 대한 계약서를 작성하셔도 되고 증액된 2천만원에 대한 계약서를 작성하셔도 됩니다. 중요한것은 새로 작성한 계약서는 확정일자를 받고 기존 계약서를 반드시 보관하셔야 한다는 것입니다. 그래야만 최초 보증금 1억 7천만원은 1순위가 유지되고 증액된 보증금만 근저당에 후순위가 됩니다.

2. 집주인은 복덕방에서 계약서를 다시 쓰면 수수료가 나가니 2천만원 은행으로 입금하고 본인이 확인서를 써주는게 어떻겠냐고 합니다. 이런경우도 안전한지요? 1억7천만원 짜리 계약서를 수정할수도 있나요? (예전집주인과 작성했음)

-> 1억7천만원짜리 기존 계약서는 절대 수정하시면 안됩니다. 기존 계약서의 금액을 수정 하시면 만약 해당 부동산이 경매로 넘어갈 경우 후순위 채권자로부터 배당 이의를 제기당할 수 있습니다. 굳이 공인중개사에게 의뢰할 필요는 없고 계약서를 작성 후 주인에게 온라인으로 입금하시면 됩니다.

3. 새로운 집주인과 2천만원짜리 계약서를 쓰는 방법도 있나요? 그계약서에 확정일자를 받을경우 처음에 받은 확정일자랑 관계가 어떻게  되는지요? 2천만원 짜리 계약서를 쓸때 기입해야하는 특약사항이 있는지요?

-> 증액된 전체 보증금(1억 9천만원) 혹은 증액분(2천만원)의 계약서를 작성하시고 확정일자를 받고 기존 계약서와 함께 보관하시면 됩니다. 그렇게 하시면 최초 보증금 1순위 - 근저당 2순위 - 증액분 3순위가 됩니다. 증액분은 확정일자를 받지 않아도 된다는 말을 하시는분도 계십니다만, 그렇게 되면 만약 주인이 추가 대출을 받을 경우 증액분은 맨 마지막 순위로 밀리게 됩니다. 3순위 확보를 위해서 반드시 확정일자를 받으셔야 합니다. 2천만원짜리 계약서를 작성하신다면 계약서상에 특약부분에 '기존 보증금(1억 7천만원)의 증액분 계약서임'을 명시하시면 됩니다. (2010-04-02 네이버 지식검색에서)