1. 말소기준권리


어떤 부동산이 경매처분 되었을 때 그 부동산에 존재하는 권리들이 매수인에게 인수될 것인지 말소될 것인지를 결정하는 기준이 되는 권리를 말한다.
 
말소기준권리가 될 수 있는 등기
 저당권,
 근저당권,
 경매개시결정기입등기,
 가압류,
 압류,
 담보가등기, 
 전세권 (건물전체) 

이들 권리중 등기부등본에 기재된 순서가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 된다.


- 말소기준권리 뒤의 권리들은 원칙적으로 말소기준권리와 함께 말소되는 것이다


 - 말소되지 않는 후순위 가처분 3가지.

1) 토지소유자가 그 지상건물소유자에 대한 건물철거나 토지인도청구권 보전을 위하여 건물에 가처분등기를 한 경우
2) 가처분등기의 원인이 소유권을 다투는 경우
3) 선순위 근저당이 강제경매 개시 당시 이미 소멸했음에도 형식상 등기만 남아 있을 뿐인 경우

- 말소기준권리 보다 선순위인 가등기, 가처분, 전세권 등은 말소되지 않고, 그 외 등기부등본상에는 없지만 법정지상권, 분묘기지권과 선순위 임차인도 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 된다.


2. 소제주의 (소멸주의)

말소기준권리 이후에 전입신고 한 임차인이나, 권리자들은 낙찰에 의한 소유권이전등기 시 그 권리가 소멸되는데, 이와 같이 권원없는 권리들이 소멸되는 것을 소제주의 또는 말소주의라고 합니다.

말소되는 권리

1) (근) 저당권, 담보가등기
2) 말소기준권리 이후에 등기 된 용익물권 (전세권, 지상권, 지역권)
3) 말소기준권리 이후에 등기 된 가압류, 가등기, 가처분, 임차권, 환매등기
4) 말소기준권리 이후에 점유 및 전입신고 한 임차인


3. 인수주의

말소기준권리보다 우선하여 취득한 권리들은 낙찰로 인한 소유권이전이 되더라도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는데 이를 인수주의 라 합니다.

인수되는 권리

1) 유치권
2) 예고등기
3) 말소기준권리보다 우선하여 설정된 용익물권(전세권, 지상권, 지역권)
4) 말소기준권리보다 우선하여 등기된 가처분, 소유권이전청구권 보전 가등기, 환매등기
5) 말소기준권리보다 우선하여 대항력 (주택의 점유+주민등록전입) 을 취득한 임차인

상기 권리들은 낙찰자에게 인수되는 권리이며. 특히 유치권과 예고등기는 말소기준권리와 관계없이 낙찰인 에게 무조건 인수되므로, 위의 권리가 있을 때는 입찰에 주의해야 합니다.

대부분의 입찰 희망자들은 권리의 실체 여부를 떠나서 유치권이나 예고등기가 있으면 무조건 입찰을 포기하는 것이 보통인데, 경매전문가 중에는 유치권이나 예고등기가 있는 경매부동산만을 분석, 연구하여 입찰하는 경우도 있습니다. 이는 유치권이나 예고등기가 실질적으로 권리를 가지는 경우가 드물기 때문입니다.

이런 부동산은 위험성도 크지만, 정확한 권리분석 후에 권리 없는 권리임이 확인된다면 다른 경매부동산에 비해 큰 이익을 얻을 수 있기 때문에 전문가들이 가장 선호하는 경매부동산이기도 합니다.