양도세 완화로 재개발ㆍ재건축 투자 수요 늘 듯

세금 완화에 따른 시장 전망ㆍ투자 전략

새 정부의 부동산 관련 세금 규제 완화책이 연일 거론되고 있다. 집 한 채를 오랫동안 보유한 집주인에 대해선 양도소득세 부담을 크게 낮추고 1주택자 양도세 비과세 조건 중 하나인 2년 거주 요건을 폐지한다는 것이 주 내용이다.

서울 강남권 등 버블세븐지역에서 세제완화를 기대한 매도자들이 호가를 올리거나 매물을 거둬들일 것이란 예상이 나온다. 인기지역 중대형 주택에 대한 매수세가 늘어날 것이란 전망도 있다.

하지만 금리상승기조와 대출규제 등의 영향으로 예전과 같은 급등 장세는 없을 것이란 분석이 대부분이다. 인수위 방안대로라면 양도세 부담 완화의 혜택을 보게 되는 대상이 너무 적어 정책효과가 크지 않을 것이란 지적도 만만찮다.

세금 규제완화에 따른 시장 전망 및 투자전략을 알아봤다.

[[양도소득세 장기보유 특별공제 확대할 경우]]

▶내용 및 수혜대상은

-1주택자의 장기보유특별공제를 최대 80%(4%X20년)로 할 경우 6억원 초과 고가주택 1주택자들이 수혜

-현행 장기보유특별공제 내용은 3년보유는 양도차익의 10%, 4년부터 15년까지는 보유 햇수에 3%를 곱해 최고 45%까지만 공제

-고가주택이 몰린 서울 강남권 등 버블 세븐지역에 집 한 채 보유한 집주인들이 수혜 대상

▶시장 영향은

-강남ㆍ서초ㆍ송파구 아파트나 여의도ㆍ목동ㆍ동부이촌동 일대 고가 아파트 한 채를 장기간 보유한 은퇴계층 중 일부가 이번 조치로 아파트 처분에 나설 가능성 있음

-보유아파트를 팔아 그 돈으로 노후 대책 세우기를 희망하는 은퇴계층이 적지 않지만 그동안 양도세 부담 때문에 매도 시기를 늦춰왔음

-2005년 8.31대책 이후 나타났던 ‘똘똘한 집 한 채’를 보유하려는 움직임이 다시 나타날 가능성이 있어 매수세도 늘어날 것으로 예상됨

-집값이 비싸더라도 장기간 보유를 하면 양도차익을 상당부분 공제 받을 수 있기 때문임

-올 하반기에 종부세 대상을 축소하는 법안을 추진 중이어서 이런 현상 더 뚜렷해질 가능성 있음

-고가 주택 거래시장 다소 활기 띌 것으로 예상됨

[[2년 거주 요건 폐지할 경우]]

▶내용 및 수혜대상은

-서울, 수도권 5대 신도시,과천의 경우 현재 1주택 보유자가 양도세 비과세의 혜택을 보려면 ‘6억원 이하+3년 보유+2년 거주’의 비과세 요건을 모두 충족시켜야 함

-강남 저층 재건축 단지나 강북 재개발ㆍ뉴타운 예정지 내 단독주택,빌라 등이 수혜 입을 것으로 예상됨

▶시장 영향은

-2년 거주 요건이 폐지되면 실제 거주 하지 않아도 3년만 보유하면 비과세를 받을 수 있어 강북 개발예정지나 강남 재건축 대상 노후단지에 집을 사놓고 다른 곳의 전셋집을 구하는 경우가 늘어날 가능성 큼

-강남 저층 재건축단지나 강북 재개발, 뉴타운 추진지역에서 투자수요가 늘어날 수 가능성 있음

-이전에 비해 해당 지역 거래 활성화될 것으로 예상됨

[[전망 및 투자전략]]

-강남 등 버블세븐지역에서 세제완화를 기대한 매도자들이 호가를 올리거나 매물을 거둬들일 것으로 예상됨

-그러나 시중 금리상승, 대출압박, 전세계적인 주택가격 하락현상, 시중 유동자금의 펀드 쏠림 현상 등으로 주택시장의 매수여력이 저하돼 있는 상황이라 과거와 같은 급등 장세는 나타나기 어려울 것으로 예상됨

-세금 규제 완화에 대한 큰 기대는 금물

-1주택자 중에서 집을 오래 갖고 있었거나 3년 이상 보유자 중 2년 거주요건을 채우지 못한 사람은 양도세관련 법안 국회 통과돼 법이 시행(상반기 예상)될 때까지 매도시점을 늦추는 게 유리

-다만 주택 종부세가 부담이 되는 경우 비과세를 활용해 5월 말 이전에 매도하는 방안 고려해 볼만

-각종 규제 완화의 혜택이 예상되는 강남 등 버블 세븐지역에선 급매물 중심으로 매수관점에서 접근해 볼 필요 있음 (중앙일보 2008/01/15)