▶ 건물임대차 중개시 건물과 토지소유자가 다른 경우 확인·설명의무  

▶ 유형  

건물 법정지상권 성립해도 토지소유관계 설명할 의무 존재

Ⅰ. 사실관계

공인중개사 B는 중개의뢰를 받고 2003. 12. 17. 서울 강서구 소재 00빌라 102호에 대하여 보증금 6,500만원으로 하는 임대차계약(채권적 전세)을 임대인 갑과 임차인 을사이에 체결시켰다. 그러나 이 건물은 건물소유자와 토지소유자가 상이했지만, 공인중개사 B는 건물등기부 등본만 확인하였다. 그리고 임대인 갑의 말만 듣고 중개대상물확인·설명서에 토지의 소유자를 임대인 갑으로 기재하고, 토지와 건물에 관한 소유권이외의 권리사항에 관하여 ‘해당사항 없음’이라고 기재하여 임차인 을에게 교부하였다. 공인중개사 B는 계약이 체결된지 2~3일 후에 인터넷으로 등기부등본을 조회하여, 건물과 소유자와 토지의 소유자가 다르다는 사실을 알게 되었으나 그와 같은 사실을 임차인 을에게 알려주지 아니했다.

임대차계약 후 계약 후 이 건물에 대하여 건물소유자가 토지소유자에게 지급해야 할 토지사용료를 지급하지 않는 관계로 토지소유자가 건물철거 및 토지인도청구소송을 하였다. 한편 임대인 이자 건물소유자인 갑은 임대차계약 잔금지급일 이전인 2004. 1. 10.에 재산이 거의 없어 보이는 병에게 소유권이전을 하였다.

Ⅱ. 판 결

B는 중개업자로서 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 부동산중개업법 제17조 제1항에 정해진 중개대상물건의 권리관계등을 확인하여 이를 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실, 정확하게 설명하여야 할 의무를 위반하였고, 이로 인하여 이 사건 건물이 철거될 운명에 처하여 원고(임차인)가 이 사건 건물이나 대지에서 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입게 되었으므로 B는 부동산중개업법 제19조에 따라 원고(임차인)에게 임대차보증금 상당액의 손해를 배상할 의무가 있다.

B는 이 사건 임차건물의 임대 당시 이 사건 토지상에 건물을 위한 법정지상권이 성립되어 대지에 대한 사용권한이 있었으므로 이 사건 임대차계약에 흠이 없고 손해배상책임이 없다는 취지의 주장을 한다.

그러나 이 사건 건물을 위한 법정지상권이 성립된다고 하더라도 건물과 대지소유자가 동일한 경우와는 달리 법정지상권의 경우 대지의 환가대금은 대항력있는 임대차에서 임대차보증금반환채무의 담보대상이 되지 아니하고 또 건물소유자의 지료미납 등을 이유로 법정지상권이 소멸하고 건물이 철거될 위험이 상존하고 있으므로 임대차계약에서 임차건물과 그 부지인 토지소유자가 동일한지 여부가 중요한 사항이고 중개사가 의뢰인에게 건물과 토지소유자가 다른 사실을 설명하여야 할 의무가 있음에는 변함이 없고 이 사건에서도 피고(갑, 병)등이 지료를 납부하지 아니하여 이 사건 건물이 철거 될 운명에 처하고 원고(임차인)가 이 사건 건물이나 토지의 환가대금에서 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다.

따라서 이 사건 건물 소유를 위한 법정지상권이 성립되어 있어 B에게 손해배상책임이 없다는 취지의 주장은 이유없다.

한편 원고(임차인) 자신도 임대차계약을 체결함에 있어 스스로 토지등기부등본 등을 확인하여 이 사건 건물과 토지소유자의 동일여부 등 이 사건 임차건물의 권리관계를 확인하여야 할 의무가 있음에도 이를 게을리 하여 손해의 발생 및 확대에 기여한 잘못이 있고 이러한 사정은 손해의 발생 및 확대의 한 원인이 되었으므로 과실을 40%로 하여 과실상계한다.  


▶ 예방책  

Ⅲ. 실무에서 참고할 점

건물에 대한 임대차계약을 중개할 때 건물소유자와 토지소유자가 동일하지 않은 경우도 적지 않다. 이 경우 임차인이 건물에 대하여 임대차하는 것이라고 하더라도 대지소유자가 누구인가 하는 것은 향후 임차인의 보증금반환등 권리행사에 많은 영향을 미칠 수 있다. 경우에 따라서는 건물이 철거될 수도 있다.

임차인이 주택임대차보호법등에 의한 대항요건을 구비했다고 하더라도 건물이 철거될 경우에는 무력한 것이다. 또한 대지가 경매되는 경우에도 대지에 매각대금에서는 임차인은 배당을 받을 수 없다.

따라서 공인중개사는 건물에 대한 소유자등 권리관계만을 확인·설명해서는 안된다. 토지소유자가 다른 경우에는 소유자가 상이하다는 사실 및 토지의 권리관계 등에 대해서도 설명하는 것이 바람직하며 중개사고를 예방하는 길이다.